鑫策略低容积率房子来了！深圳成功出让一宅地，溢价率超46%

　　近段时间以来，重点城市纷纷推出优质住宅地块，房企拿地热情有所提升。年中将至，深圳的宅地土拍也在加速，而且推出的地块规模较小，容积率较低，楼市或进入“低密”时代。

　　卖地思路变了

　　6月19日，位于深圳市龙华区的A817-0619宗地正式出让，吸引8家房企参与竞拍。最终经过近65轮报价后，深圳联粤房地产开发有限公司以12.12亿元将该宗宅地收入囊中，溢价率达46.6%。

　　据悉，此次出让用地容积率为2.5，起始价为8.27亿元。在业内人士看来，这块宅地也是深圳首批“容积率≤3.1”的住宅用地。今年5月1日，国家标准《住宅项目规范》正式实施，要求住宅项目容积率不超过3.1，开发商也将以“好房子”标准进行打造。

　　接下来，深圳还有多宗宅地陆续出让。值得注意的是，深圳今年新增涉宅用地大多位于所属区域的核心板块鑫策略，而且地块规模较小，容积率较低。

　　例如，即将出让的A802-0309号宗地位于龙华区梅林关附近，紧邻深圳福田中心，周边商业、交通、市政配套非常完善。根据用地规划设计要点，规定容积率小于或等于2.8，未来该地块或规划高层低密度小区。此外，深圳挂牌一宗位于前海深港现代服务业合作区居住用地，容积率为3.1。值得一提的是，此前曾中止出让的宝安中心区A002-0060地块已于5月底完成规划调整，容积率从5.7调整为3.7，主导功能由“商业服务业、居住”调整为“居住、商业服务业”，或将重新“上架”出让。

　　一般来说，容积率指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率，是反映和衡量建筑用地使用强度的一项重要指标。自去年以来，部分核心城市推出的“低密宅地”，掀起了土拍小高潮，受到开发商的热捧。

　　深圳一家民营房企的营销部负责人对记者表示，政府卖地的“思路”发生了变化，更多的房企够得着“门槛”，也有了更多选择。同时，容积率的“克制”意味着地块有能力做出更高端的产品，房企也有机会做出更出彩的产品，吸引更多客户，从而实现溢价。

　　也有购房者表示，自己会等待更多“低密度”的新房，一些高容积率的在售项目销售情况或更为艰难。

　　土地市场“缩量提质”

　　广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，不仅是深圳，热点城市土地出让均呈现小型化、位置在中心区域且利润确定性也较强，主要原因在于市场变化快，只有小地块才能满足尽快开发、尽快销售，以及尽可能消除更多不确定性的要求，同时缩短开发周期以提振开发商拿地的积极性。

　　深圳土地市场的变化，或许也迎合了全国土地市场“缩量提质”的整体趋势。克而瑞的报告指出，面对行业库存压力，地方政府供地策略呈现两大特征：一是总量持续收缩，2025年宅地供应计划同比下降20%；二是结构优化加速，核心城市通过降低容积率、聚焦优质地块实现“缩量提质”。

　　这一策略的“效果”已经开始显现。据中指研究院的数据，5月300城住宅地块成交规划建面2546万平方米，同比下降21%。不过，土地出让金达到1000亿元，同比增长9.6%。尽管多个城市的土地供应量有所下降，但记者在梳理多个重点城市的2025年住房发展年度计划时发现，各个城市对于房子“质量”的要求明显提高。不少城市表示，要加快“好房子”建设。

　　中指研究院认为鑫策略，重点企业拿地主要集中北京、杭州、上海、成都等核心城市。“这种结果折射出当前土地市场的核心逻辑，地块属性决定热度分化，资金向收益确定性高和现金流回笼快的项目倾斜。”

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